Для чего нужна оценка? Если требуется для суда – однозначно (по закону) нужен профессиональный оценщик, имеющий соответствующие полномочия согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Если для одобрение банком объекта недвижимости при ипотеке – то же самое. Но крайне желательно, чтобы оценочная компания была этим конкретным банком аккредитована: без аккредитации закон не запрещает, но банк с вероятностью 99,9% объект не одобрит. И ещё получается, что квартиру для ипотеки стоит оценивать уже после того, как выбран банк и этим банком одобрен сам заёмщик: у ВТБ, например, в Петербурге аккредитованы всего шесть компаний (если информация устарела и на сегодняшний день их пять или семь – это ничего не меняет).
Если оценка нужна при продаже или покупке квартиры, то да, коллега Эмилия Невская написала правильно: на сайтах «Дома РФ», ЦИАНа и «Домклика» есть платные онлайн-сервисы по оценке. Их оценка – ознакомительно-рекомендательная, она – консультация, необходимая для принятия решения при покупке или продаже. Работают там, не сомневаюсь ни секунды, хорошие специалисты.
Но один, и на мой взгляд – существенный, недостаток у такой оценки есть: квартира оценивается только по документам, предоставленным продавцом или/и Росреестром, и (не всегда) по чьим-то словам/фотографиям. И такая оценка часто бывает уж слишком примерной. Почему? А на цену очень сильно влияет состояние квартиры (так называемый ремонт) и даже вид из окна. И уверяю вас: у собственников бывает такое разно понимание «хорошего ремонта», что оценить его дистанционно часто просто невозможно. По опыту, по практике: то, что для одного – «хороший ремонт», для другого – «убитая квартира». И вид из окна, скажем, дистанционно можно оценить только по карте, а на карте, к примеру, мусорка перед окном никак не обозначена. И нигде не обозначены ещё и «ароматы» из подвала. Я по телефону, без осмотра «на месте», оцениваю тоже очень и очень приблизительно.
Самостоятельный (бесплатный) способ оценивать по аналогам, представленным на рекламных площадках в интернете? Ну да, для начала – именно так и надо поступать. Но есть при этом «большие нюансы». На интернет-площадках бывают так называемые фейковые объявления. Зачем их размещают? Иногда это нечестные «риэлторы» (представьте, что такие бывают, как бывают и нечестные повара, чиновники, таксисты, полицейские, преподаватели вузов и пр., и пр.). Чаще всего в таких «фейках-заманухах» цена искусственно снижена, что приводит к неправильным выводам. А бывает, что в отдельно взятом микрорайоне (иногда и в доме, если он очень большой) цена в фейковых объявлениях целенаправленно, наоборот, завышена, часто и довольно сильно. При этом тексты в таких объявлениях могут быть качественные и фотографии отличные. Зачем нужны все эти фейки? Это длинно писать, и это другая тема.
Фейковые объявления можно и вычислять. Но не со стопроцентной вероятностью, и для этого нужно их как минимум «фейковость» заподозрить и знать, что спрашивать по телефону. Нужен опыт, разумеется. Но для начала можно поступить проще (тоже, впрочем, нужен опыт): смотреть аналоги не на всех площадках, а на тех, где заботятся о своей репутации и как-то с фейками всё-таки пытаются бороться. От «масштаба» площадки это практически не зависит: знаю крупные, где фейкам могут и радоваться (это не факт, это личное впечатление), – они так увеличивают число посещений-просмотров, что можно использовать в маркетинге, то есть монетизировать.
Надо ещё иметь в виду, что и в настоящих объявлениях, как правило, цена немного повышена: собственники, что очень даже нормально, хотят продать подороже и для начала почти всегда выставляются с повышенной ценой, от личных «хотелок». Плюс часто оставляют себе возможность для безболезненного торга. От будущей, по ДКП, цена в объявлении может отличаться иногда и немало. А бывает, хоть и реже, цена занижена – если продать нужно как можно быстрее, тут уж по личным обстоятельствам. Всё это вычисляемо, как правило, но нужен, как я думаю, всё-таки опять же опыт.
Перечислю те интернет-ресурсы (по-русски везде, без ссылок), которыми пользуюсь сам. С существенной оговоркой: я пишу про Петербург и Ленобласть. В других регионах этот список наверняка будет несколько другой. Во-первых, есть площадки чисто местные, не федерального масштаба. Во-вторых, политика и на крупных федеральных площадках может быть разной – это зависит от руководства местного филиала. Ну… никто ещё и «вкусовщины» не отменял. :)) Мой личный список: «Яндекс.Недвижимость», ЕМЛС, ЦИАН, «Домклик», БН.РУ, «Рестейт.ру».
