Нет, не обязаны. Собственно, для того задаток и придуман, чтобы стороны ответственно относились к своим намерениям при покупке/продаже. Но есть несколько «если».
1). Если задаток был прописан в ПДКП. Вариант: в соглашении о задатке – см. ст. 380 Гражданского кодекса (ГК) РФ.
2). Если ПДКП составлен правильно по содержанию и форме и не будет признан судом недействительным. См. ст. 429 ГК РФ и комментарии к ней.
3). Если уже прошёл срок, обозначенный в ПДКП. Если срок не прописан, то один год – см. п. 4 вышеупомянутой ст. 429 ГК РФ.
4). Если в случае обращения продавца в суд вы сможете доказать, что ПДКП не выполнен именно по его вине, а не по обоюдному согласию/бездействию, а также в связи с невозможностью его исполнения (ст. 416 ГК РФ). Так что собирайте законные доказательства – письма, свидетелей…
