Особая (в значении специфическая) проблема, связанная с продажей недвижимости иностранцу (или наоборот – гражданину России иностранцем, что тоже возможно) возникнуть может. Она, правда, скорее не про налог как таковой, а про процедуру проведения сделки, про расчёты по ней. Хотя штраф, если проблема возникнет, «прилетит» именно из налоговой инспекции.
Причём эта специфическая проблема возникла отнюдь не вчера, и она никак не связана с последними изменениями в законодательстве про граждан из «недружественных государств» и т.д. Она касается сделок с участием любых иностранцев, а не только из Италии и других таких стран, которых, как мы знаем, на сегодняшний день 48.
10 декабря 2003 (!) года вступил в силу Федеральный закон № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле». В его ст. 1 (п. 6) обозначены лица, которые являются валютными резидентами РФ. Внимание: не налоговыми резидентами (!), а валютными. Кто это конкретно?
Это все граждане Российской Федерации, а также, цитирую, «постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства». Соответственно, все остальные физические лица, как это указано в следующем пункте, являются валютными нерезидентами.
Что из этого следует? В ст. 14 (п. 3) ФЗ-173 указано, цитирую: «Расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами – резидентами через банковские счета в уполномоченных банках…». Другими словами – никакой «налички»! Даже при промежуточных операциях, где и суммы-то могут быть и относительно небольшими: к примеру, принятию задатка/аванса и т.д. И касается это при расчётах с иностранцами любой валюты – не только евро (чуть не написал итальянских лир:) ), фунтов, йен, теньге и т.д., но и рублей тоже!
Как найти банк, у которого есть лицензия на проведение валютных операций? Ну, насчёт Сбера, ВТБ, «Альфы», «Тинькова» и других крупнейших можете не сомневаться. У остальных – поинтересуйтесь, проверьте. И подстрахуйтесь от неопытного операциониста (бывает и в том же Сбере!): счёт, а он обязательно прописывается в ДКП, у валютных нерезидентов-физлиц начинается с цифр 40820.
Санкции? Продавцу мало не покажется! Минимум 70% от цены по договору, но возможны и 100%! Регламентируется это статьёй 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП).
Не слышали о прецедентах? Во-первых, они были, хоть и не массово. Во-вторых, утешит ли вас то, что начнут именно с вас? В-третьих, как-то мне кажется, что в 2022-м за сделками с иностранцами налоговая будет следить особо качественно…
В ст. 15.25 КоАП приняты поправки, действовать будут с 24 июля 2022 года. Размер штрафа - снижен. Теперь он от 20% до 40.
