Ипотека – это кредит для покупки недвижимости, то есть той новостройки, о которой вы спрашиваете. Но кредит даёт покупателю банк, а не застройщик. Который и перечисляет застройщику деньги – и первый взнос, и кредитные. И если банк (именно банк!) потенциальному покупателю в ипотеке откажет, то он застройщику никаких денег не перечислит. Тогда и ДДУ не будет считаться заключённым. И сам ваш вопрос тогда отпадает.
Давая ипотечный кредит, банк хочет иметь гарантии, что его деньги не пропадут, что он их сможет вернуть обратно, если заёмщик перестанет платить. Поэтому он берёт квартиру в залог, а при этом хочет иметь гарантии, что квартира (будущая квартира) – реально может быть продана для компенсации возникших убытков.
На вторичке банк, одобрив в качестве своего клиента-заёмщика покупателя, потом обязательно «одобряет объект», оценивает свои риски. Оценкой квартиры в этом случае занимается, за плату разумеется, специализированная оценочная компания. Если квартира банку почему-либо «не нравится» – ипотека на покупку дана не будет.
На новостроечном рынке процедура немного другая: банк заранее, ещё не имея заёмщика, одобряет (аккредитует) объект – стройку, внимательно изучая все документы: как по собственно конкретной стройке, так и по конкретному застройщику. Причём делает это не по своей инициативе, а по обращению к нему застройщика.
Таким образом, выбирая стройку, первое, что будущий ипотечник должен спросить в отделе продаж (или у агента, тем более что у профессионального агента все услуги агента по новостройкам – бесплатные), в каких банках по данной конкретной стройке можно брать ипотеку и в одном из этих банках и одобряться в качестве потенциального заёмщика. Хотя одобриться можно и во всех банках из списка (если это получится, конечно) – и выбрать наиболее подходящую программу.
Резюмируя: обмануть с ипотекой, то есть с её получением, застройщик не может. Это «пугалка», кем-то и зачем-то придуманная, но не основанная ни на чём.